2025年2月23日，中共中央、国务院发布了《中共中央 国务院关于进一步深化农村改革扎实推进乡村全面振兴的意见》，即中央一号文件，这份文件作为乡村振兴的“行动指南”，不仅为农村改革指明了方向，还针对宅基地管理提出了明确要求。“两个不允许”——不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房——引发了广泛关注，本文将邀请多位专家，对中央一号文件中涉及宅基地的内容进行深入解读。
一、宅基地管理政策的背景与核心内容
中央一号文件将焦点集中在宅基地管理上，提出了“两个不允许”的明确要求，这一政策并非首次提出，早在1999年，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，2025年1月，自然资源部、农业农村部联合发文，再次强调严禁违法违规买卖宅基地和违规搞合作建房，严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房，不得以所谓的“特殊资格权”、村民决议等变相给回乡退休干部等非农村集体经济组织成员分配宅基地建房，此次，禁令写入中央一号文件，是多年来政策基调的延续和重申，体现了中央层面的明确态度。
中央财办副主任、中央农办副主任祝卫东在国新办新闻发布会上强调：“这两条政策底线必须守住、不能突破。”这一政策表述具有鲜明的现实针对性，既延续了宅基地制度改革的基本底线，也回应了当前农村土地领域的新问题。
二、政策意图与深层逻辑
（一）严守土地公有制与农民权益
宅基地的所有权归农民集体所有，只有集体经济组织成员（即农村户籍居民）才能以户为单位申请使用权，宅基地不是普通商品，不能像商品房一样随意买卖，城镇居民和退休干部不具备成员身份，亦无法取得宅基地使用权。
58安居客研究院院长张波表示，进一步强调宅基地管理，将防止土地无序流转导致农民失地，确保农民“户有所居”的基本权利，这一政策也将优化土地资源配置，更有效防止违规占用等问题，避免耕地流失和违法建设。
（二）防止资本侵蚀农村土地
城镇居民购地易导致宅基地“私有化”，冲击农村集体所有制根基，加剧土地资源分配不公，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，过去一段时间确实存在购买小产权房，侵占农地发展非涉农产业的情况，特别是私家别墅、高尔夫球场等，通过政策规范农村宅基地的流动，正是为了遏制资本下乡的冲动和无序，避免囤耕地、赚差价、炒地租等损害农民利益、不利农村发展的行为。
（三）推动宅基地“三权分置”改革
中央一号文件提出，宅基地将迎来三大变化，包括房地一体确权登记全面推开、探索闲置农房的盘活利用机制、依法维护进城落户农民的宅基地使用权等，这些政策不仅关乎农民的切身利益，也为农村土地资源的合理利用提供了制度保障。
房地一体确权登记的核心在于“一体化”，即宅基地使用权和房屋所有权统一登记在一个证书上，这一政策不仅简化了登记流程，还避免了因权属不清引发的纠纷，对于农民来说，确权登记后，宅基地和房屋的产权更加清晰，未来在流转、抵押等方面也将更加便利。
文件强调，要积极探索闲置农房的盘活利用机制，通过盘活闲置农房，可以将其改造为乡村民宿、文化创意空间或养老设施，既能为农民增加收入，也能为乡村振兴注入新活力。
三、政策的长远影响与现实意义
（一）保障农民长远利益
农村宅基地作为老人的保障和年轻人的退路，承载着农民群体的情感与期望，中央一号文件明确，耕地总量不减少、永久基本农田布局基本稳定，是推进乡村建设的前提，通过政策规范农村宅基地的流动，正是为了遏制资本下乡的冲动和无序，确保农民的长远利益不受损害。
（二）推动乡村振兴
中央一号文件提出，要探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式，李宇嘉表示，在农民自主自愿的情况下，可将农村闲置资源让渡给城市居民、投资主体，发展观光生态农业、乡村民宿、农产品深加工等与“三农”相关的行业，一方面能提高农业产业化、现代化的水平，另一方面有助于农民就近就业和社会保障。
（三）优化土地资源配置
文件还提出，要探索建立宅基地自愿有偿退出机制，对于有意退出宅基地的农民，可以通过有偿方式将宅基地使用权转让给村集体或其他有需要的农民，从而实现资源的优化配置，这一政策不仅有助于缓解城镇化进程中的社会矛盾，还能为农村经济发展注入新的活力。
四、结语
中央一号文件对宅基地管理的明确要求，体现了国家对农民权益的高度重视，也为乡村振兴提供了制度保障，通过房地一体确权登记、维护进城落户农民的宅基地使用权、探索闲置农房的盘活利用机制等政策，农民的宅基地和房屋权益得到了更明确的保障，这不仅增强了农民的获得感，也为他们在城乡之间自由流动提供了制度支持，两条红线的划定，有效防止了农村土地资源被滥用或侵占，确保了农村土地资源的公平分配和合理利用，相信在政策的支持下，农村的土地资源将得到更合理的利用，农民的获得感、幸福感和安全感将进一步提升。
